Krisis properti Tiongkok terus memburuk, sementara modal internasional mempercepat penarikan diri. Raksasa private equity asal Amerika Serikat KKR dan lembaga manajemen investasi properti global AEW dikabarkan baru-baru ini menjual sejumlah properti komersial mereka di Tiongkok dengan diskon besar, bersiap meninggalkan pasar meskipun harus menanggung kerugian. Para pakar memperingatkan bahwa keluarnya investor asing dapat memperburuk penilaian ulang terhadap nilai properti dan bahkan memicu babak baru krisis likuiditas
EtIndonesia.com Bloomberg baru-baru ini mengutip sumber yang mengetahui masalah tersebut dan melaporkan bahwa KKR dan AEW sedang mencari pembeli untuk aset properti komersial mereka di Tiongkok. Keduanya bersiap menjual aset tersebut dengan potongan harga yang besar.
KKR berencana menjual sembilan proyek, termasuk sebuah kompleks apartemen kelas atas di pinggiran Beijing serta Hotel Orange Crystal di kawasan Yuyuan, Bund, Shanghai. Sementara itu, AEW sedang mencari pembeli untuk Hongsheng International Center dan Jingyin International Center di Beijing, serta Gedung Bank Shanghai Pudong Development (SPDB) di Lujiazui, Shanghai.
Menurut sumber yang mengetahui masalah tersebut, harga jual aset-aset tersebut diperkirakan hanya sekitar 50%–60% dari harga pembelian awal. Bahkan jika berhasil dijual dengan lancar, hasilnya kemungkinan hanya cukup untuk melunasi pinjaman bank.
Ekonom AS David Huang mengatakan bahwa kesediaan KKR untuk menjual aset dengan harga hampir separuh dari harga sebelumnya menunjukkan bahwa tujuan utama investor asing saat ini bukan lagi memperoleh keuntungan, melainkan menghindari gagal bayar kepada bank dan secepat mungkin keluar dari pasar.
“Harga transaksi KKR, sebagai institusi kelas dunia, akan menjadi patokan baru bagi seluruh sektor properti komersial Tiongkok. Hal ini akan memaksa dana kekayaan negara dan perusahaan asuransi asing yang memiliki aset properti di Tiongkok—seperti GIC Singapura dan CPP Kanada—untuk melakukan pencadangan penurunan nilai yang besar terhadap aset properti mereka di Tiongkok dalam laporan keuangan,” katanya.
“Pada saat yang sama, hal ini dapat memicu gelombang kedua aksi jual yang menyebabkan krisis likuiditas. Institusi asing yang sebelumnya masih mengamati situasi dan bersiap keluar akan menyadari bahwa semakin lama mereka menjual, semakin kecil kemungkinan mereka mendapatkan likuiditas,” ujarnya.
Menurut data, selama 15 tahun terakhir, modal asing secara kumulatif telah menginvestasikan hampir 140 miliar dolar AS ke sektor properti komersial Tiongkok, termasuk gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, logistik, dan pusat data.
Laporan tersebut menyebutkan bahwa seiring tingkat kekosongan gedung komersial terus meningkat, harga sewa dan harga aset sama-sama turun. Kini, hampir seluruh investor tersebut telah berubah menjadi penjual dan berlomba-lomba mencari cara untuk melepas aset mereka.
Dalam beberapa tahun terakhir, sejumlah lembaga investasi internasional, termasuk Blackstone, juga telah menjual aset logistik dan properti lainnya di Tiongkok. Kini KKR dan AEW ikut bergabung dalam gelombang penjualan, semakin menunjukkan upaya investor asing untuk mengurangi eksposur mereka terhadap pasar properti Tiongkok.
David Huang menunjukkan bahwa hal yang lebih patut diperhatikan adalah setelah investor asing keluar, aset-aset tersebut pada akhirnya tetap harus ditanggung oleh sistem keuangan domestik Tiongkok.
“Pihak yang biasanya mengambil alih aset yang ditinggalkan investor asing adalah perusahaan milik negara domestik, perusahaan pembiayaan pemerintah daerah, atau perusahaan manajemen aset yang menangani hutang luar negeri,” ujarnya.
“Ini berarti kerugian atas aset asing sudah direalisasikan, sementara bank-bank Tiongkok dan perusahaan dalam sistem negara harus mengambil alih aset-aset yang tidak produktif tersebut, dengan tingkat kekosongan tinggi dan imbal hasil rendah. Dampak kerugian finansial akan semakin besar dan selanjutnya menekan pertumbuhan PDB,” tambahnya.
Keluarnya raksasa modal asing dari sektor properti komersial dengan menanggung kerugian hanyalah salah satu bagian dari kesulitan yang dihadapi sektor properti Tiongkok. Pasar perumahan juga tidak menunjukkan kondisi yang menggembirakan.
Data Biro Statistik Nasional Tiongkok menunjukkan bahwa pada paruh pertama tahun ini, investasi pengembangan properti secara nasional turun 18% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Investasi di sektor perumahan turun 17,8%.
Survei harga rumah di 70 kota besar dan menengah yang dirilis pada periode yang sama juga menunjukkan bahwa baik harga rumah baru maupun rumah bekas masih terus mengalami penurunan di berbagai tingkatan kota.
Menurut data China Index Academy, dalam tujuh bulan pertama tahun ini, perusahaan properti dengan nilai penjualan antara 30 miliar hingga 100 miliar yuan hanya tersisa enam perusahaan, turun 21 perusahaan dibandingkan periode yang sama pada 2023. Hal ini menunjukkan bahwa perusahaan properti kelas menengah sedang menyusut dengan cepat. Bahkan, banyak perusahaan properti mengalami penurunan penjualan hingga di bawah 30 miliar yuan.
Orang dalam industri mengatakan bahwa banyak perusahaan properti sudah lama tidak membeli lahan baru. Seiring persediaan proyek yang masih dapat dijual terus berkurang, skala penjualan diperkirakan akan terus menyusut.
Profesor Sun Guoxiang dari Departemen Urusan Internasional dan Bisnis, Universitas Nanhua di Taiwan, mengatakan bahwa penataan ulang pasar properti komersial dan perumahan merupakan “penyakit yang sama dengan penyebab yang berbeda”, tetapi keduanya mencerminkan persoalan struktural yang lebih dalam pada sektor properti Tiongkok.
“Keduanya sama-sama dipengaruhi oleh leverage yang tinggi, ketergantungan pemerintah daerah pada pendapatan dari tanah, ekspektasi demografis, serta berbaliknya logika bahwa harga aset hanya bisa naik dan tidak akan turun. Namun penyebabnya juga berbeda,” katanya.
“Pasar perumahan terjebak dalam penurunan ekspektasi pendapatan masyarakat, risiko proyek mangkrak, tekanan demografi dan kelebihan persediaan. Sementara properti komersial dipengaruhi oleh perampingan perusahaan, lemahnya konsumsi, perdagangan elektronik yang menggantikan sebagian kebutuhan ruang kantor, serta keluarnya modal asing,” ujarnya.
Sun Guoxiang menilai bahwa narasi bahwa “aset Tiongkok pasti naik” telah runtuh. Ke depan, investor asing akan semakin memperhatikan risiko terkait transparansi kebijakan, geopolitik, likuiditas, serta neraca keuangan sebelum berinvestasi di Tiongkok.
Li Mingfei | Luo Ya | Zhong Yuan
Komentar (0)