Problema Hunian Dekat Stasiun Kereta

Rencana hidup Ryan Diva untuk tinggal di LRT City Ciracas pupus sudah. Unit studio di lantai 22 Tower Azure yang ia beli pada Oktober 2024 seharga Rp 695 juta seharusnya bisa ia tempati sejak 31 Desember 2024, sesuai janji pengembang. Hampir dua tahun berselang, kuncinya tak pernah ia genggam.

Yang rutin datang justru tagihan. Lewat Kredit Pemilikan Apartemen (KPA), Ryan tetap harus membayar cicilan beserta bunga untuk hunian yang belum bisa ia pakai.

“Padahal, saya sudah membuat rencana hidup berdasarkan jadwal serah terima tersebut,” ujar Ryan kepada kumparan beberapa waktu lalu.

Ia dulu tertarik karena hunian itu berkonsep Transit-Oriented Development (TOD), dekat dengan stasiun kereta LRT Ciracas. Pengembangnya, PT Adhi Commuter Properti Tbk (ADCP), adalah anak usaha BUMN PT Adhi Karya (Persero) Tbk. Bagi pekerja urban seperti Ryan, tinggal dekat transportasi publik adalah keunggulan.

“Saya memang tertarik memiliki hunian yang dekat dengan transportasi publik. Bagi saya, bisa tinggal dekat akses yang dibutuhkan banyak orang merupakan keunggulan tersendiri. Itu menjadi salah satu pertimbangan utama saya memilih unit di Ciracas, karena saya membayangkan mobilitas sehari-hari akan lebih mudah,” jelasnya.

Latar belakang pengembangnya pun menambah keyakinan. “Saya melihat Adhi sebagai perusahaan besar dengan pengalaman pembangunan, sehingga saya merasa lebih yakin menaruh uang dan mengambil kewajiban kredit jangka panjang,” kata Ryan.

Namun kepercayaan itu memudar sejak pertengahan Desember 2024, ketika kabar dari pengembang berhenti. Baru pada Februari 2025 ia menyadari proyeknya bermasalah.

Pada Oktober 2025, ia menemui pengembang untuk meminta kejelasan. Menurut Ryan, ia ditawari mengosongkan rekening agar pembayaran kredit berhenti, lalu unit disita bank dan dibeli kembali (buyback). Ia menolak karena khawatir catatan kreditnya memburuk.

“Saya sudah menanggung persoalan unit yang belum diserahkan. Saya tidak ingin proses penyelesaiannya menambah masalah pada catatan kredit dan pekerjaan saya,” jelasnya.

Keluhan Serupa di Banyak Lokasi

Kisah Ryan bukan satu-satunya. LRT City, yang dirancang berdampingan dengan stasiun LRT Jabodebek, kini menyisakan ribuan unit yang belum diserahkan, proyek yang sempat berhenti, dan pembeli yang terjepit cicilan. Menurut laman resminya, ada 12 proyek LRT City di sejumlah lokasi, antara lain Sentul, Bekasi, Cisauk Point, Ciracas, Tebet, dan Cibubur.

Dalam audiensi dengan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait pada akhir Juli, konsumen di lokasi lain menyampaikan keluhan serupa. Mayoritas menuntut pengembalian dana penuh (refund) karena menilai pengembang wanprestasi.

Pande, konsumen LRT City Ciracas, menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) pada 2019 tetapi hingga 2026 belum menerima unit.

Seorang perwakilan konsumen Oase Park, jenama LRT City di Ciputat, menyebut lahan proyeknya masih kosong. Pengembang sempat menawarkan relokasi ke Sentul, tetapi pembeli menilai lokasinya jauh dan harganya lebih mahal.

Di LRT City Tebet, Ajeng membeli unit lewat KPA dengan janji serah terima Mei 2025. Karena bangunan tak kunjung selesai, ia berhenti mencicil. Ia pun ditagih bank, bahkan petugas penagihan mendatangi kantornya. Surat permintaan buyback yang ia kirim ke pengembang tak ditanggapi.

Bersama korban lain, Ryan membentuk paguyuban korban LRT City dengan anggota sekitar 150-200 orang. Sekitar 93 persen di antaranya meminta refund dan sekitar 8 persen memilih menunggu unit selesai.

Permintaan refund paling banyak datang dari Ciracas dan Tebet. Jumlah korban kemungkinan lebih besar, terutama di proyek dengan progres nol persen yang sulit dijangkau.

Pasar Lesu, Kas Seret

Direktur Utama Adhi Karya Moeharmein Zein Chaniago menjelaskan, mandeknya proyek disebabkan krisis ekonomi 2018 dan pandemi COVID-19 yang membuat pasar tidak seimbang. Penjualan yang lesu memicu kesulitan arus kas, sehingga pembangunan tersendat.

“Market yang turun. Jadi penjualan dari ADCP ini enggak sesuai dengan ekspektasinya. Kita tahu ada krisis ekonomi 2018, dihantam lagi dengan COVID 19, itu membuat market tidak seimbang, sehingga mereka (ADCP -red) kesulitan cash flow," kata Moeharmein di Kantor BP BUMN, Jakarta, 15 September.

Berdasarkan pemetaan Adhi Karya, sekitar 5.400 unit LRT City sudah terjual. Dari jumlah itu, 3.000 unit telah diserahterimakan dan sekitar 2.400 unit mandek.

Proyek yang strukturnya sudah selesai tinggal menyisakan pekerjaan finishing seperti keramik, jendela, dan plafon, dengan perkiraan penyelesaian sekitar satu tahun. Proyek yang strukturnya belum dibangun membutuhkan waktu lebih lama.

Adhi Karya juga menyebut model bisnis TOD punya beban tersendiri. Menurut keterangan ADHI kepada Bursa Efek Indonesia, ADCP menghadapi persoalan likuiditas saat membangun LRT City.

Pengembangan kawasan TOD mengharuskan perusahaan menyediakan lahan di sekitar stasiun sekaligus membangun infrastruktur pendukung, sementara hunian dibangun bertahap. Di saat yang sama, penjualan tertekan karena permintaan properti belum sepenuhnya pulih.

Proyek TOD lain juga tak sesuai rencana. Proyek TOD KAI di sejumlah stasiun KRL sempat gencar di-groundbreaking pada era Menteri BUMN Rini Soemarno sekitar 2017.

Catatan kumparan menunjukkan, dari sembilan proyek TOD di stasiun KRL Jabodetabek yang sudah groundbreaking, hanya empat apartemen yang berjalan, yakni di Pondok Cina, Rawa Buntu, Cisauk Point, dan Tanjung Barat. Lima lainnya, di Pasar Senen, Juanda, Tanah Abang, Bogor, dan Jurangmangu, belum berjalan.

Konsep TOD Ideal, Eksekusinya Bermasalah

Head of Advisory Services Colliers Indonesia Monica Koesnovagril menilai masalah di proyek seperti LRT City tak bisa dibaca sebagai kegagalan konsep TOD.

“Ini konsep yang ideal, karena dibangun di dekat sarana transportasi. Ini menjawab permasalahan kemacetan dan jauhnya hunian dari tempat komersial,” ujarnya.

Menurut Monica, penyebab kegagalan ada pada masing-masing proyek, seperti proyek properti pada umumnya. Pertanyaannya, apakah pengembang benar-benar membangun sesuai janji atau hanya mengumbar janji palsu, serta apakah produknya menarik dan berkualitas.

“Kalau bicara apartemen, faktor yang biasanya dan sampai sekarang justru lebih kuat pengaruhnya adalah apakah produknya bisa di-deliver seperti yang dijanjikan,” ucapnya.

Monica menegaskan, pembeli menaruh harapan tinggi saat membeli hunian. Kemampuan pengembang menyerahkan produk sesuai janji pun menentukan sukses atau gagalnya proyek.

Ia juga menyoroti keseimbangan kawasan. TOD yang ideal tidak cukup memadukan hunian dan komersial. Area komersialnya harus menciptakan lapangan kerja dan menjadi pusat aktivitas, bukan sekadar pendukung hunian.

“Di Indonesia, yang komersial untuk menghasilkan aktivitas bisnis itu rasanya belum ada. TOD kita masih tahap awal, jadi masih sekadar hunian dan komersial pendukung,” ucapnya.

Dengan kondisi itu, kawasan TOD yang hanya bertumpu pada penjualan apartemen rentan mangkrak. Saat penjualan melambat, arus kas pengembang tertekan, padahal pembangunan terus membutuhkan dana.

Danantara Turun Tangan

Mangkraknya sejumlah proyek LRT City membuat Danantara turun tangan. COO Danantara sekaligus Kepala BP BUMN Dony Oskaria menyatakan akan menyiapkan Rp 456 miliar untuk menyelesaikan proyek dan hak konsumen. Menurut Dony, dana itu telah cair dan pembangunan LRT City dimulai kembali pada awal Oktober.

Proyek juga akan ditata ulang. Danantara akan menggandeng arsitek baru, mengubah desain termasuk fasad dan area komersial, serta merombak model bisnis. “Nomor satu keputusannya kita akan meneruskan project ini,” ujarnya.

Dony belum menyebut tenggat penyelesaian karena timeline masih disusun. Namun Project Manager LRT City Tebet Widianto menyatakan geliat pembangunan di lokasinya kembali terasa pada awal Oktober. “Struktur sudah 100 persen, finishing-nya sisa 20-30 persen,” ucapnya.

Dengan pembangunan yang kembali dimulai, Dony mengimbau konsumen agar tidak meminta refund dan melanjutkan kepemilikan unit, karena harga properti diperkirakan terus naik. “Ada yang mau refund silakan, tapi kami juga mengimbau untuk kalau tidak perlu refund, ngapain,” kata Dony.

Ryan menilai pilihan refund harus dihormati. Anggota paguyubannya beragam. Ada yang sudah menunggu sembilan tahun, ada yang membayar tunai penuh, dan tidak sedikit yang masih mencicil ke bank. Ada pula yang membeli unit dengan dana pensiun dan dana yang diterima setelah suaminya meninggal. Seorang konsumen bahkan menjalani pemulihan stroke selama masa penantian.

“Pengalaman mereka tidak bisa diselesaikan hanya dengan argumen bahwa harga properti akan naik,” tegas Ryan.

Menurut dia, kenaikan harga properti tak menjawab beban cicilan, bunga, waktu, dan rencana hidup yang tertunda. Ia meminta Danantara tidak alergi terhadap refund. Secara pribadi, Ryan juga memilih refund.

“Yang ingin refund harus mendapat jalur penyelesaian yang jelas. Yang memilih menunggu juga harus mendapat kepastian pembangunan,” ujarnya.

Apa pun pilihannya, para korban berharap komunikasi yang proaktif dan terbuka dari pengembang, Danantara, dan BP BUMN. “Konsumen perlu mendapat kepastian mengenai tahapan, waktu, dan pihak yang bertanggung jawab,” kata Ryan.

Paguyuban juga memperhatikan rencana merger ADHI dan PT PP. Mereka meminta kepastian bahwa, bila struktur perusahaan berubah, tanggung jawab atas persoalan konsumen tetap berjalan.

Banyaknya proyek TOD di Jabodetabek yang mangkrak menjadi pelajaran penting, sebab KAI berencana mengembangkan hunian TOD di Manggarai dan MRT di Blok M.

Monica menekankan dua hal. Pertama, pengembang tak boleh “janji surga”. Produk harus sesuai janji, dan pengembang beserta kontraktor harus berkomitmen menyelesaikannya tepat waktu. Kedua, kawasan harus seimbang. “Tidak hanya hunian, tetapi juga komersial yang bisa menciptakan aktivitas bisnis,” ujarnya.