Menanti Babak Baru TOD MRT: dari Sekitar Stasiun, Masa Depan Jakarta Dibangun

Kehadiran PT MRT Jakarta (Perseroda) dalam 7 tahun terakhir tak sekadar memberi opsi transportasi publik yang andal, namun juga membawa angin segar bagi masa depan ruang publik berorientasi transit, mulai dari trotoar yang memanusiakan pejalan kaki hingga potensi hunian baru.

Dari beberapa mandat yang diemban PT MRT Jakarta (Persero) dalam Peraturan Daerah (Perda) DKI Jakarta Nomor 11 Tahun 2024, perusahaan wajib mengembangkan dan mengelola kawasan Transit Oriented Development (TOD) di sekitar stasiun MRT, serta menjadi integrator transportasi.

TOD Planning Department Head MRT Jakarta, Sagita Devi, mengatakan perusahaan mengelola kawasan TOD dan ruang publik sekitar 800 meter dari titik stasiun MRT. Dari pengembangan MRT Jakarta Fase 1 dan Fase 2, terdapat 9 desain kawasan TOD dan 5 di antaranya sudah disahkan.

Kawasan tersebut yakni TOD Stasiun Lebak Bulus atau Gerbang Suar Jakarta, kemudian TOD Stasiun Fatmawati atau Ruang Atas Dinamis, Green Creative Hub sebagai TOD Stasiun Blok M dan ASEAN, lalu TOD Stasiun Istora dan Senayan yaitu Beranda Pelita Indonesia, dan TOD Stasiun Dukuh Atas atau Kolaborasi Gerak.

"Berdasarkan regulasi, kita sudah dimandatkan ada 9 kawasan TOD di sepanjang jalur dari Fase 1 sampai Fase 2. Dari 9 area TOD ini mungkin memang belum semuanya bisa berjalan secara optimal," ungkap Sagita saat kelas MRTJ Fellowship Program, dikutip Sabtu (1/8).

Sementara sisanya, yakni 3 kawasan TOD di Stasiun Bendungan Hilir, Stasiun Setiabudi, dan Stasiun Kota Tua-Glodok masih dalam proses penyusunan, serta TOD Stasiun Bundaran HI yang kini dalam proses pengesahan.

Dalam pengelolaan kawasan TOD, Sagita menuturkan perusahaan membuat masterplan yang disebut Panduan Rancang Kota, berkoordinasi dengan pemangku kepentingan terkait di masing-masing kawasan, baik itu pemerintah maupun pihak swasta. Dia harap, ikon baru Jakarta lahir dari kolaborasi tersebut.

"Fungsi dari bangunan atau infrastruktur dapat bertambah tidak hanya sebagai sarana penunjang publik, tapi juga bisa memberikan identitas baru bagi kota, menambah UMKM dan kegiatan-kegiatan baru, nantinya secara ekonomi dapat menambah pendapatan dari sisi pajak dan lain-lain," ujarnya.

Sagita menuturkan kawasan TOD bisa berperan sebagai penggerak mobilitas perkotaan yang terintegrasi. Efek ganda terhadap perekonomian sekitar bisa hadir seiring dengan perubahan gaya hidup masyarakat urban yang semakin lekat dengan layanan transportasi publik.

Hanya saja, kehadiran MRT di saat DKI Jakarta sudah berkembang sedemikian majunya menimbulkan tantangan keterbatasan lahan. Berbeda dengan perusahaan penyedia transportasi berbasis rel lain di Jakarta, bahkan di Indonesia, MRT Jakarta tidak memiliki aset lahan.

Dengan demikian, Sagita menyebut perusahaan bergantung pada pengelolaan aset bersama Pemprov DKI Jakarta atau perusahaan swasta yang memiliki lahan di sekitar stasiun MRT.

"MRT sendiri memang tidak punya aset selain aset stasiun, sehingga salah satu yang kita lakukan dalam pengembangan TOD dari sisi properti adalah dengan memanfaatkan mengoptimalkan aset-aset Pemprov," ungkap Sagita.

Terlepas dari keterbatasan itu, MRT Jakarta tidak hanya mengandalkan APBD DKI Jakarta dalam pengembangan infrastruktur TOD, berbeda dari operasional sarana prasarana yang mendapatkan subsidi. Perusahaan memanfaatkan dua skema pembiayaan, yakni kontribusi insentif Koefisien Lantai Bangunan (KLB) dan kolaborasi investasi dengan mitra lain secara business to business (B2B).

Melalui kemitraan dengan pihak swasta, lanjut Sagita, MRT Jakarta mendorong para pemilik lahan untuk mengembangkan area yang terintegrasi dengan stasiun, tidak hanya ruang publik namun juga pusat perbelanjaan hingga hunian.

Sagita kemudian mencontohkan interkoneksi dengan area perbelanjaan seperti Stasiun Lebak Bulus dengan Points Square dan Stasiun Blok M dengan Blok M Plaza. Peningkatan nilai komersialisasi area tersebut bagi MRT Jakarta menjadi pembelajaran tersendiri yang terus dikoordinasikan bersama mitra.

"Sampai sekarang pun kita masih mendorong kepada pemilik-pemilik lahan untuk mau mengembangkan area mereka, tapi, kan, setiap pemilik lahan pasti mempunyai tantangannya sendiri. Kita juga tidak bisa memaksakan lambat atau cepatnya pembangunan," jelas Sagita.

Untuk dua kawasan TOD tersebut, Sagita mengungkapkan perencanaan pamungkas alias ultimate. Tidak hanya terkoneksi dengan pusat pembelanjaan dan ruang publik, TOD Stasiun Blok M dan Lebak Bulus akan menghubungkan terminal hingga hunian.

Rencana ini akan dimulai dari Stasiun Blok M. Dia menuturkan, Blok M Hub yang saat ini sudah terbangun merupakan pembangunan transisi jangka pendek. Pengembangan ultimate ini akan mengubungkan Terminal Blok M dengan area-ara komersial di sekitarnya.

"Pengembangan ke depannya kita akan melakukan revitalisasi terhadap area Terminal Blok M itu sendiri, nantinya juga akan ada pengembangan mix-used berupa apartemen dan hotel dan fungsi-fungsi komersial lainnya," ungkap Sagita.

Sagita berharap pengembangan Blok M Hub ultimate ini dapat menjadi percontohan bagi kawasan TOD lain yang akan terhubung dengan terminal bus, tidak terkecuali Stasiun Lebak Bulus. Kebetulan saat ini, Terminal Lebak Bulus memang belum begitu berkembang.

"Dulu sempat ada terminal, sekarang tidak ada, kemudian juga nanti mungkin di Fase 3 ada beberapa stasiun kita yang juga berdekatan dengan terminal, ya, untuk Grogol dan Pulo Gadung misalnya," imbuhnya.

Revitalisasi terminal ini, lanjut dia, diharapkan dapat mengutamakan kebutuhan masyarakat akan konektivitas antar transportasi publik dan mengurangi waktu tempuh pejalan kaki.

Lebih lanjut, PT MRT Jakarta juga akan menginisiasi kawasan TOD dengan hunian vertikal untuk Masyarakat Berpendapatan Tertentu (MBT). Hunian berbasis TOD ini sudah banyak dilakukan di Jakarta, baik itu berbentuk apartemen maupun rumah susun (rusun) bersubsidi untuk Masyarakat Berpendapatan Rendah (MBR).

"Kita akan menyasar market untuk masyarakat untuk teman-teman milenial, Generasi Z yang sebetulnya dia secara pendapatan cukup tinggi, tapi belum bisa membeli apartemen. Mungkin dalam waktu dekat kita juga akan sosialisasikan terkait dengan perencanaan kita di Blok M, " ujar Sagita.

Sementara untuk pengembangan ultimate TOD Stasiun Lebak Bulus, Sagita membuka kemungkinan akan ada interkoneksi lanjutan dengan terminal, gedung parkir, dan hunian yang ada di sekitar stasiun MRT.

"Perencanaan ultimate-nya mungkin nanti akan terintegrasi juga dengan terminal juga di sisi bawah, terintegrasi dengan gedung parkir dan juga hunian di atasnya, dan nantinya sebetulnya secara ultimate juga akan ada skybridge juga menuju ke arah stasiun MRT Lebak Bulus," tuturnya.

Tidak berhenti pada proyek MRT Jakarta Fase I, kawasan TOD juga akan dikembangkan pada Fase 2A Bundaran HI-Kota, Fase 2B Kota-Ancol, bahkan Fase 3 Koridor Timur-Barat (East-West) dari Banten hingga Tomang. Rencananya, seluruh koridor ini akan bertemu di Stasiun Thamrin yang termasuk dalam proyek Fase 2A.

"Kita mendorong Stasiun Thamrin akan jadi salah satu stasiun terpanjang MRT, di mana nantinya akan ada area extended concourse. Pada saat stasiun project East-West line akan berjalan, Stasiun Thamrin itulah yang akan menjadi titik pertemuan antara North-South (Utara-Selatan) dengan East-West line," kata Sagita.

Bahkan, Sagita menyebutkan sudah ada komitmen penyambungan Stasiun MRT Monas dengan Stasiun Kereta Api Gambir, meskipun rencana ini masih dalam proses diskusi teknis. Stasiun ini juga termasuk pada pengembangan Fase 2A.

"Area Monas itu sebetulnya ada perencanaan ke depan juga, insyaallah mudah-mudahan, kita belum tahu apakah konektivitasnya di sisi ground atau underground, tapi kita sedang dalam tahap perencanaan studi untuk menyambungkan supaya bisa tembus ke Stasiun Gambir," tandasnya.

Pada akhirnya, masyarakat perkotaan berhak transportasi publik yang andal, hemat, dan efisien. Keberhasilan sebuah kota modern masa kini tidak hanya diukur dari seberapa banyak jalan yang dibangun, atau seberapa cepat kendaraan melaju.

Kota yang nyaman adalah kota yang memberikan ruang bagi orang untuk berjalan kaki dengan aman, berpindah antarmoda dengan mudah, dan menjadikan transportasi publik sebagai pilihan utama, bukan sekadar alternatif.

MRT Jakarta perlahan mengubah cara pandang masyarakat menikmati kota. Di tengah Jakarta yang terus tumbuh semakin padat, setiap ruang publik dan simpul transit yang saling terhubung menjadi investasi jangka panjang menuju kota yang lebih manusiawi, inklusif, dan berkelanjutan.