JAKARTA, KOMPAS — Pasar perumahan primer nasional belum menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang kuat pada paruh pertama 2026. Indonesia Property Watch mencatat penjualan rumah masih bergerak melambat dengan kecenderungan pembeli beralih ke rumah berharga lebih rendah, sementara pengembang menghadapi tekanan kenaikan biaya konstruksi dan persaingan yang semakin ketat.
CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda, dalam paparan IPW Quarterly Housing Market secara daring, Kamis (30/7/2026), mengatakan, hasil riset internal terhadap proyek-proyek perumahan di Jabodebek dan Banten menunjukkan tren perlambatan penjualan.
Tren ini terjadi di kawasan yang menyumbang sekitar 70 persen nilai penjualan properti nasional meski hanya mencakup sekitar 38 persen dari total unit yang terjual di Indonesia, sejak 2024.
”Pasar properti di Tanah Air ini belum menunjukkan tanda-tanda eskalasi kenaikan,” kata Ali.
Data IPW menunjukkan, pada triwulan II-2026, nilai penjualan rumah turun 0,4 persen dibandingkan triwulan sebelumnya. Sebaliknya, jumlah unit yang terjual naik tipis 0,9 persen. Sejalan dengan itu, penjualan pertumbuhan kredit pemilikan rumah (KPR) menurut data perbankan meningkat 28,54 persen pada triwulan II-2026.
Ali menilai lonjakan tersebut tidak sepenuhnya mencerminkan peningkatan pembelian rumah baru. Terkait indikator penjualan KPR, Ali memperkirakan pertumbuhan kredit diduga terdorong oleh maraknya pengalihan kredit atau refinancing antarbank, setelah banyak debitor memasuki masa bunga mengambang.
Sepanjang semester I-2026, jumlah unit rumah yang terjual meningkat 4,2 persen dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Namun, nilai penjualannya justru turun 1,3 persen. Kondisi itu, kata Ali, menunjukkan adanya pergeseran permintaan dari rumah dengan harga lebih tinggi menuju segmen yang lebih terjangkau.
”Kalau kenaikan unit penjualan lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan nilai penjualan, artinya unit-unit yang terjual bergeser ke segmen rumah yang lebih rendah,” katanya.
IPW menemukan segmen rumah dengan harga Rp 300 juta hingga Rp 500 juta menjadi penopang utama pasar saat ini. Bahkan, batas psikologis konsumen untuk membeli rumah dinilai berada di kisaran Rp 500 juta. Setelah melewati harga tersebut, sensitivitas pembeli terhadap cicilan meningkat tajam.
Sementara kelompok pembeli rumah pertama tidak lagi mampu menjangkau harga di atas Rp 500 juta, konsumen kelas menengah cenderung langsung mencari rumah dengan harga di atas Rp 1 miliar. Akibatnya, pasar Rp 500 juta-Rp 1 miliar menjadi segmen yang paling tertekan meskipun masih memiliki porsi terbesar terhadap total transaksi.
Adapun segmen rumah Rp 1 miliar hingga Rp 2 miliar masih menunjukkan pertumbuhan secara tahunan meski mulai melemah dibandingkan triwulan sebelumnya. Menurut Ali, segmen menengah dan menengah atas tetap menjadi penggerak utama pasar properti karena memberikan kontribusi nilai transaksi yang besar.
Pasar rumah murah antara lain ada di wilayah Depok, Jawa Barat. Namun, IPW mencatat, pasar rumah primer di Depok menghadapi tekanan akibat pergeseran pembeli ke rumah dengan harga lebih rendah dan persaingan dengan pasar rumah sekunder. Di Serang, Banten, penjualan rumah menengah bawah masih cukup kuat, terutama pada rumah dengan harga di bawah Rp 500 juta.
Kemudian, rumah mewah seperti di Jakarta dan Tangerang Raya yang paling banyak diserap adalah rumah di harga Rp 1 miliar-Rp 2 miliar. Namun, ketersediaan produk pada rentang harga tersebut terbatas.
Meski pasar rumah menengah atas tetap terjaga, survei IPW menunjukkan pengembang besar mulai menyesuaikan strategi dengan meluncurkan produk yang lebih murah.
Ali mencontohkan sejumlah proyek besar di BSD yang sebelumnya didominasi rumah di atas Rp 2 miliar kini mulai menawarkan produk seharga Rp 900 juta hingga Rp 1,2 miliar.
IPW memperkirakan hingga akhir 2026 total penjualan rumah primer masih berpotensi berada sedikit di bawah realisasi 2025 atau paling baik hanya setara dengan tahun sebelumnya. Prospek tersebut dipengaruhi oleh pemulihan ekonomi yang dinilai belum cukup kuat untuk mendorong permintaan.
Hal ini turut memperhitungkan potensi risiko tambahan apabila suku bunga KPR meningkat mengikuti kenaikan suku bunga acuan.
Bank Indonesia sepanjang semester I-2026 sudah menaikkan suku bunga acuan hingga 100 basis poin ke 5,75 persen dan diperkirakan masih akan menaikkan suku bunga kembali pada paruh kedua 2026. Tren ini dinilai memiliki estimasi waktu transmisi 3-6 bulan untuk memengaruhi perubahan suku bunga KPR.
Menurut perhitungan IPW, kata Ali, setiap kenaikan bunga KPR sebesar 1 persen berpotensi menurunkan pangsa pasar KPR 4-5 persen. ”Kalau suku bunga KPR naik, kemungkinan penjualan rumah bisa turun 4-5 persen. Itu yang kami khawatirkan,” katanya.
Perusahaan pengembang properti, seperti PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI), dalam laporan yang dikutip dari analisis Phintraco Sekuritas, Rabu (22/7/2026), mengatakan, perseroan tidak mengubah strategi pemasaran di tengah lingkungan suku bunga tinggi. Hal ini ditopang permintaan segmen hunian menengah atas hingga premium tetap relatif lebih stabil dibandingkan segmen lainnya.
Pada Juli, perusahaan meluncurkan produk hunian baru RUMI @Cluster Aruna dengan harga mulai Rp 4 miliar per unit yang menargetkan segmen menengah atas. Kemudian, ada portofolio hunian premium The Gramercy dipertahankan di harga Rp 19 miliar hingga Rp 32 miliar per unit dengan pendekatan penjualan selektif dua hingga tiga unit per bulan guna menjaga eksklusivitas produk.
Perseroan menilai pasar segmen premium bersifat non-mass market sehingga tidak sensitif terhadap fluktuasi suku bunga, menjadikan segmen ini sebagai buffer alami di tengah tekanan biaya pendanaan yang masih tinggi.
Namun, level suku bunga yang tinggi tidak dimungkiri berpotensi menekan daya beli segmen menengah yang mereka sasar. Pasalnya, sekitar 70 persen pembeli rumah yang dibangun Alam Sutera Realty pada triwulan I-2026 masih memanfaatkan fasilitas KPR.
Namun, insentif PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) tidak berlaku bagi hunian premium karena batas harga maksimal Rp 5 miliar, membuat segmen ini tidak bergantung pada stimulus fiskal tersebut.
Pengembang perumahan swasta lain, seperti PT Ciputra Development Tbk, juga menilai permintaan di segmen menengah masih resilien meski ada potensi kenaikan suku bunga BI ke 6 persen. Proyeksi ini didukung respons positif proyek sebelumnya serta pemanfaatan insentif pemerintah, seperti program PPN DTP yang berlaku hingga akhir 2026.
Ciputra Development pun tetap melanjutkan peluncuran proyek hunian baru di Jabodetabek pada semester II-2026 dengan menyasar segmen rumah seharga Rp 1 miliar-Rp 3 miliar.
Di tengah situasi ekonomi dan industri yang tidak menentu, sebagian pengembang perumahan cenderung menahan pengerjaan proyek baru.
Riset IPW menunjukkan tingkat pembatalan pembelian rumah di wilayah Jabodetabek serta Banten mulai tinggi. Pada triwulan II-2026, pembatalan mencapai rata-rata 17,73 persen dari total transaksi, bahkan di sejumlah proyek mencapai 20-30 persen.
Aktivitas pembangunan proyek perumahan juga turun 48,6 persen pada triwulan II-2026 dibandingkan triwulan I-2026. Sejumlah pengembang bersiasat tetap meluncurkan produk baru, tetapi menunda pembangunan fisik ataupun kontrak baru dengan kontraktor. Sebagian lainnya memilih menghabiskan stok rumah siap huni dibandingkan memulai proyek baru.
Menurut Ali, salah satu penyebabnya adalah pengembang mulai menahan peluncuran proyek baru akibat kenaikan harga bahan bangunan yang semakin tinggi. IPW mencatat inflasi bahan bangunan pada Juni 2026 mencapai 9,5 persen, tertinggi dalam satu dekade terakhir.
Komponen yang paling membebani biaya pembangunan adalah aluminium yang banyak digunakan untuk kusen, pintu, dan jendela. Harga aluminium naik sekitar 25,4 persen pada Mei dan meningkat lagi menjadi 27 persen pada Juni 2026. Selain aluminium, kenaikan juga terjadi pada kabel listrik, aspal, batako, circuit breaker, serta sejumlah material lain dengan kenaikan di atas 10 persen.
Dengan kombinasi tekanan biaya konstruksi, lemahnya daya beli, persaingan yang semakin ketat, dan potensi kenaikan suku bunga, IPW memperkirakan pemulihan pasar properti nasional masih membutuhkan waktu.
”Kalau melihat perkembangan ekonomi dan kondisi saat ini, percepatan pasar properti kemungkinan baru bisa diharapkan mulai awal 2027,” ujar Ali.
Komentar (0)