JAKARTA, KOMPAS — Tingkat kunjungan ke mal kian meningkat. Namun, kenaikan jumlah pengunjung tersebut belum sejalan dengan tingkat penjualan atau transaksi. Survei konsultan properti Colliers Indonesia memperlihatkan adanya perubahan perilaku konsumen saat berkunjung ke mal.
Sektor makanan dan minuman (F&B) serta gaya hidup (lifestyle) kian digemari, terutama oleh Generasi Z. Sebaliknya, sektor pakaian (fashion) cenderung tertekan. Gerai-gerai ritel pakaian di mal dinilai terdampak, salah satunya oleh pergeseran pola belanja ke arah daring.
Ketua Umum Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) Alphonzus Widjaja mengemukakan, kinerja industri usaha ritel pada semester I-2026 tetap tumbuh dibandingkan tahun lalu meski tidak signifikan. Tekanan terjadi pada triwulan II (April-Juni) 2026 yang merupakan periode musim sepi (low season). Tekanan ini kian bertambah akibat imbas dinamika global dan berbagai gejolak di dalam negeri.
Penurunan pasar fashion dinilai sebagai hal yang wajar pada periode low season. Namun, tekanannya bertambah kuat akibat terganggunya daya beli masyarakat, khususnya kelas menengah ke bawah. Di sisi lain, musim liburan justru mendorong masyarakat berwisata dan melakukan aktivitas belanja non-fashion.
”Semua generasi memerlukan seluruh kategori produk ataupun barang. Akan tetapi, setiap generasi memiliki preferensi model ataupun cara berbelanja yang berbeda,” ujar Alphonzus saat dihubungi di Jakarta, Senin (13/7/2026).
Secara terpisah, Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto menambahkan, perubahan perilaku konsumen mendorong ekspansi peritel menjadi lebih selektif dan strategis. Peritel F&B terus membidik mal kelas atas yang lebih ramai pengunjung sehingga menciptakan daftar panjang antrean penyewa (tenant).
Ekspansi peritel kian terkonsentrasi pada fokus jumlah toko dan efisiensi ukuran. Beberapa gerai ritel berukuran kecil dinilai tetap mampu menarik lalu lintas pengunjung berkat konsep yang sesuai dengan minat pasar. Peritel turut mempertimbangkan penutupan cabang toko yang kinerjanya tidak optimal dan lebih fokus memaksimalkan keuntungan pada cabang-cabang dengan penjualan yang kuat.
”Preferensi belanja konsumen mengalami perubahan. Saat ini, pengunjung mal lebih mengutamakan gaya hidup dan interaksi sosial. Masa depan ritel akan ditentukan oleh mal mana yang paling berkesan,” ujar Ferry dalam keterangan resmi Colliers Media Briefing Q2-2026, akhir pekan lalu.
Ferry menambahkan, konsep ritel kini semakin berkembang mengikuti kebutuhan masyarakat melalui adaptasi gaya hidup dan konsep ruang terbuka. Terdapat pula pengembangan konsep neighbourhood retail—ritel yang berada di sekitar kawasan perumahan—untuk melayani kebutuhan populasi serta komunitas di sekitarnya.
Pergeseran perilaku konsumen, terutama di kalangan Generasi Z, turut mendorong perubahan konsep mal. Di tengah kian terbatasnya pembangunan ruang ritel baru, para pengembang lebih memilih untuk meningkatkan kualitas dan memperluas area sewa mal yang sudah ada.
Sejumlah mal melakukan renovasi, ubah nama (rebranding), memperluas area sewa, serta mengatur ulang komposisi peritel (tenant mix). Pengelola juga menyediakan area semiterbuka dan fasilitas pendukung gaya hidup, seperti sarana olahraga serta hiburan. Renovasi mal kini menjadi strategi utama untuk menekan risiko dan mempercepat pengembalian investasi.
Di tengah dinamika perilaku konsumen tersebut, Ferry berpendapat bahwa kunci sukses ruang ritel atau mal terletak pada bauran penyewa, pengalaman belanja, dan jumlah pengunjung. Persaingan pusat perbelanjaan dinilai tidak lagi ditentukan oleh pembangunan mal baru, tetapi oleh kemampuan pengembang untuk bertransformasi cepat dalam memaksimalkan aset yang sudah dimiliki.
”Sejumlah mal berupaya memberikan pengalaman belanja yang lebih unik dan dinamis sehingga diharapkan dapat mendongkrak kinerja mal ke depannya,” papar Ferry.
Alphonzus menilai, peritel dan pengelola mal harus bersikap adaptif terhadap preferensi pasar. Akan tetapi, hal itu tidak berarti mereka meniadakan ketersediaan kategori produk tertentu di pusat perbelanjaan. Saat ini, pusat perbelanjaan dituntut lebih mengedepankan pengalaman pelanggan (customer experience) dalam aktivitas usahanya guna mendatangkan lebih banyak pengunjung.
Pengelola mal dinilai harus lebih mengutamakan interaksi dan penciptaan pengalaman konsumen dibandingkan sekadar fungsi berbelanja. Strategi ini tidak hanya berfokus pada produk, melainkan juga pada citra, identitas, dan emosi yang dicari oleh target pasar. ”Intinya, menggunakan pendekatan gaya hidup untuk menjual produk,” lanjut Alphonzus.
Colliers Indonesia memperkirakan pasokan mal pada rentang 2026-2029 bakal kian menurun. Hingga triwulan II-2026, penambahan pasokan mal baru tercatat seluas 63.000 meter persegi di Jakarta dan 91.000 meter persegi di wilayah Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Bodetabek). Total pasokan mal di Jakarta hingga saat ini tercatat seluas 4,94 juta meter persegi, sedangkan di wilayah Bodetabek seluas 3,31 juta meter persegi.
Meski penambahan pasokan mal diprediksi tidak agresif, lanjut Ferry, mal kelas atas memiliki posisi yang sangat kuat dan terus dibidik oleh peritel. Tingkat keterisian (okupansi) mal kelas atas mencapai rata-rata 90 persen, sedangkan mal kelas menengah ke bawah hanya berkisar di angka 58 persen. Salah satu kendala utama pada mal kelas menengah ke bawah adalah minimnya konsep hiburan dan pengalaman bagi pengunjung.
”Kualitas aset premium juga menjadi penentu utama tingginya tarif sewa mal, bukan lagi sekadar lokasi,” ujarnya.
Komentar (0)